1
LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhập Quốc tế
một cách sâu rộng. Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao với nhiều nước, với
nhiều tổ chức quốc tế Việt Nam đã trở thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương
mại Thế giới (WTO) Việc hội nhập với quốc tế vừa là cơ hội lớn nhưng cũng
đặt ra những là thách thức lớn. Và một trong những thách thức lớn là về sự thay
đổi kiến trúc quy hoạch trong cả nước trong đó có sự thay đổi về việc hình thành
các khu đô thị mới. Đây là một sự ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của đất nước,
thể hiện sự bố trí kiến trúc của đất nước nên việc hình thành khu đô thị mới là
điều tất yếu không thể thiếu được đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị.
Vinaconex là một trong trong những công ty được mang trọng trách và sứ mệnh
tạo nên một kiến trúc đô thị đẹp cho đất nước, từ khi thành lập đến nay đã và
đang xây dựng những khu đô thị mang tầm cỡ như: Trung Hòa Nhân Chính;
Thảo Điền; Bắc An Khánh… đóng góp cho đất nước cả về mặt kinh tế lẫn xã
hội. Thấy được vấn đề về nhu cầu đầu tư khu đô thị mới và những vấn đề còn tồn
đọng trong việc tiến hành đầu tư nên em chọn đề tài “Các dự án đầu tư phát
triển khu đô thị mới tại tổng công ty XNK & XD Việt Nam (Vinaconex)”.
Trong đề tài có gì sai sót mong cô đóng góp ý kiến.
Em xin chân thành cảm ơn!
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
2
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY
XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX)
1.1. VAI TRÒ CỦA CÁC TỔNG CÔNG XÂY DỰNG VIỆT NAM VỚI
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI.
1.1.1 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây dựng
khu đô thị mới tại Việt Nam.
Xây dựng là một ngành không thể thiếu được trong sự phát triển kinh tế, các
công ty xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho
xã hội đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Như ta đã biết ngày xưa khi vừa
thoát khỏi chiến tranh bước vào xây dựng đất nước thì việc nhà ở là quan trọng
cho các thành viên trong xã hội vì thế nhà nước chủ trương xây các căn hộ tập
thể cho công nhân viên chức ở nhưng đến xu hướng hiện nay thì các căn hộ tập
thể bằng những chung cư cao tầng, các khu đô thị mới thoáng hơn, sang trọng
hơn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội, như ta đã thấy những năm vừa qua vô
số những công trình dự án khu đô thị mới được hình thành như các khu đô thị
Linh Đàm, Khu đô thị Văn Quán, khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, Làng
Thăng Long quốc tế, Khu đô thị Định Công… góp phần phát triển đất nước đáp
ứng một phần nào đó nhu cầu của người dân.
Các tổng công ty xây dựng được thành lập từ năm 90 trở về trước đa số đều
thuộc sự quản lý của nhà nước và sau chuyển đổi sang cơ chế thị trường nhà
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
3
nước đã giảm bớt một phần nắm giữ bằng cách cổ phần hóa các tổng công ty
giảm xuống nắm giữ 51% số cổ phần, trong đó Vinaconex cũng là một trong
những thành viên trực thuộc sự quản lý của nhà nước và các tổng công ty xây
dựng với sứ mệnh mà nhà nước trao cho trọng trách kiến thiết và xây dựng đất
nước có những nhiệm vụ như sau:
• Tiếp nhận và thực hiện quyền chủ sở hữu vốn nhà nước và với vai trò
sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp tạo ra hiệu quả tối đa (đối với các
dự án sử dụng vốn nhà nước), tổ chức vốn huy động trong nước và quốc tế thể
hiện năng lực của nhà đầu tư cho nền kinh tế, thay cho việc chỉ trông chờ vào
vốn ngân sách nhà nước, hoặc chỉ trông mong vào các dự án sẵn có của nhà
nước.
• Thực hiện kinh đầu tư, kinh doanh một cách có hiệu quả vào cách
ngành nghề lĩnh vực đặc biết là đối với ngành xây dựng, sử dụng vốn có hiệu
quả đảm bảo cho nền kinh tế phát triển.
Và mục tiêu của các tổng công ty xây dựng:
• Làm tốt vai trò của doanh nghiệp được thể hiện trong việc tiến hành
đầu tư, thay đổi phương thức lãnh đạo phù hợp. Chú trọng đến việc phát triển
bền vững gia tăng giá trị của công ty. Chuyển đổi cơ cấu đầu tư sao cho phù hợp
với thị trường và phù hợp với năng lực của công ty.
• Thực hiện vai trò đầu tư có chiến lực hiệu quả huy động và tập trung
nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như hiện nay là đầu tư vào các khu
đô thị mới để đảm bảo cho việc quy hoạch phân bố lại dân cư cho hợp lý. Từ đó
tạo giá trị bền vững động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế tăng năng lực cạnh
tranh với các tập đoàn xây dựng trên thế giới, liên kết hợp tác với các công ty
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
4
trong và ngoài nước để học hỏi kinh nghiệp xây dựng giá trị thương hiệu Việt
ngày càng nâng cao.
• Xây dựng các tổng công ty xây dựng thành các tập đoàn riêng biệt theo
tiêu chuẩn quốc tế, có đội ngũ lao động tiên tiến, áp dụng khoa học kỹ thuật cao,
luôn đi tiên phong về sự thay đổi sáng tạo.
Và vai trò của các công ty xây dựng đối việc đầu tư vào khu đô thị mới
như sau:
Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng. Riêng trên địa
bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m
2
vuông nhà ở xây mới (gồm
hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn, chia lô,
liên kế ). Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói chung đã phấn, kể từ
"cái mốc" Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên được khởi công xây dựng.
Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên
của Thủ đô
Chặng đường hơn một thập kỷ phát triển các khu đô thị mới của Việt Nam
đã kinh qua tất thảy các cơn bĩ cực, thái lai, nhận đủ lỗ, lãi, khen, chê, thành
công, thất bại. Đây là một khu đô thị đầu tiên ra đời với quy mô lớn thể hiện sự
sáng tạo của các công ty xây dựng, đây là sự khởi xướng cho những công trình
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
5
đô thị mới về sau, tiếp nối sau đó sẽ là những công trình vĩ đại hơn, phá vỡ lối
sống cũng của người dân: Đó là dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở
hồ Linh Đàm của công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư
phát triển nhà và đô thị HUD). Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang
ký hiệu CT4 thuộc dự án thành phần khu đô thị mới Bắc Linh Đàm được khởi
công.
Thế nhưng, chỉ sang năm 2000, rồi 2001, 2002 và các năm sau đó - đột
nhiên những dự án khu đô thị mới thi nhau hình thành như "nấm mọc sau mưa".
Không chỉ dừng lại ở Linh Đàm, Mỹ Đình, Xuân Phương (Hà Nội), HUD đã
"mang chuông đi đánh xứ người": Văn Quán - Yên Phúc (Hà Tây); Long Thọ -
Phước An, Biên Hoà (Đồng Nai); Chánh Mỹ, Tân An (Bình Dương), Hiệp Bình
Phước, Đông Tăng Long (TP.HCM)
Khu đô thị mới Mễ Trì Hạ khởi công năm 2003 ven trục đường
Phạm Hùng, Hà Nội. Ảnh: Hoàng Huy
Nhiều chủ đầu tư khác cũng "trăm hoa đua nở": công ty Tu tạo và Phát triển
nhà Hà Nội xây Mễ Trì Hạ, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội triển khai Làng
Quốc tế Thăng Long, Vinaconex xây Trung Hòa - Nhân Chính, công ty Việt
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
6
Hưng bắt tay vào khu đô thị, thương mại và du lịch Văn Giang Đến nay, hàng
trăm khu mới đã ra đời với đủ loại: như khu đô thị dành cho người có thu nhập,
dành cho người có thu nhập cao, khu đô thị dành cho tầng lớp đại gia…
Nói về hiệu quả các dự án này, Bộ trưởng Quân cho rằng không nên chỉ
đánh giá bằng cách đếm số mét vuông sàn nhà xây mới đã hoàn thành, mà quan
trọng nhất là các đô thị mới đã góp phần tạo nên một nếp nghĩ mới, không chỉ
của người dân mà của nhiều cơ quan công quyền, lãnh đạo: "Nhiều người nghĩ
rằng, tạo ra những khu đô thị hoành tráng như ngày hôm nay là do Nhà nước
làm”, do sự đóng góp không nhỏ của các tổng công ty xây dựng.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu 95/125 khu đô thị mới đã hoàn thành, đưa vào
sử dụng, Vụ Kiến trúc - Quy hoạch (Bộ Xây dựng) nhận định: Các dự án hình
thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bị nội
ngoại thất so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không gian dành cho
cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan.
Các tổng công ty đã đóng góp không ít công sức để xây dựng nên những
khu đô thị như vậy giải quyết chỗ ở cho người dân, bố trí một cách hợp lý vừa
tạo ra cảnh quan cuộc sống vừa tiết kiệm diện tích đất xây dựng, phù hợp với xu
thế phát triển của kinh tế thế giới, sự ra đời của các khu đô thị đã giải quyết cho
hơn 1,5 triệu người có nhà ở.
Như khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty Vinaconex làm
chủ dự án đầu tư. Dự án đã giải quyết được hơn 15.000 chỗ ở và làm việc. Và
cũng không dừng ở đó Tổng công ty còn thực hiện nhiều dự án khu đô thị mới
với quy mô lớn hơn đạt cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Công ty đã xây dựng
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
7
các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm một bớt gánh nặng cho nhà nước
để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động có thu nhập thấp, đây là
một sự đóng góp vô cùng to lớn của công ty đối với nhà nước.
1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư
Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh: theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ xây
dựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 30 triệu m
2
, riêng trong năm
2008 con số này là 50 triệu m
2
. Tuy nhiên, thị trường nhà ở chỉ chú trọng vào
nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được nhu cầu đang có mức thu nhập thấp,
trong khu nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng. Chỉ tính riêng khối sinh
viên, trong khoảng 600 trường đại học và cao đẳng, dự kiến đến năm 2015. tổng
số sinh viên có thể lên đến con số gần 3 triệu. Dự kiến tổng vốn đầu te để giải
quyết nhà ở là 21000 tỷ đồng.về công nhân lao động trong 194 khu công nghiệp
(KCN)được thành lập, và hiện có khoảng 1 triệu lao động trực tiếo và 1.5 triệu
lao động gián tiếp. Trong số đó khoảng 20% có nhà ở, 2% được trọ ở nhà họ
hàng. Trên 30% các hộ gia đình có nhà dưới 36 m2.
Nhu cầu về các nhà ở cao cấp cũng tăng: mức sống xã hội ngày càng tăng
thì việc chi trả cho những căn nhà có giá trị không thành vẫn đề đối với xã hội,
những căn nhà được các dự án khi vừa khởi công đã thu hút đông đảo nhiều nhà
đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết rằng nhu cầu con người thì ngày càng tăng,
dân số thì ngày càng tăng với tốc độ tăng hơn 1 triệu người/ năm mà diện tích đất
thì không thể nở ra trong khi đó kiến trúc của những ngôi nhà, những khu tập thể
trước thì ngày càng xuống cấp vì thế việc hình thành và phát triển các khu đô thị
mới nhằm đáp ứng về ở, nhu cầu thẩm mỹ, mức sống của người dân là tất yếu.
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
8
Phát triển nhà ở theo kiểu khu đô thị mới có ý nghĩa là đảm bảo sự đồng bộ
về kiến trúc – quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng
bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động được các nguồn vốn của phát triển
nhà ở như vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn của cán bộ
công nhân viên và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang được áp dụng rộng
rãi chủ yếu ở các thành phố lớn trong nước và thể hiện một xu thế vượt trội so
với các mô hình trước đây, việc áp hình thức đầu tư khu đô thị mới này ngoài sự
nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý nhà nước quan trọng hơn là phản ánh
đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn.
♦ Trước khi đi vào nghiên cứu chi tiết ta cần hiểu thế nào là đầu tư phát
triển khu đô thị mới hay nói cách khác thế nào thì được gọi là đầu tư một dự án
nhà ở?
“Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt
(trong đó bao gồm cả văn phòng cho thuê).” (nghị định 71/2001/NĐ - CP).
Do đó việc đầu tư nhà theo khu đô thị mới sẽ khác với những mô hình trước
đây như:
• Xây dựng để cung cấp cho những đối tượng có nhu cầu, và góp phần
dãn khu dân cư tập trung ở trung tâm thành phố, bố trí một cách phân bổ hợp lý
mật độ dân cư.
• Mọi hoạt động xây dựng đều được tiến hành một cách quy hoạch tổng
thể và chi tiết. Vì các khu đô thị này được thiết kế theo một kiến trúc khép kín.
• Các khu đô thị bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng
bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
9
Từ đó ta có thể thấy:
• Hầu hết các dự án tiến hành xây dựng nhà hiện này đều phải tiến hành
theo kiểu xây dựng thành một quy mô khu đô thị mới.
• Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung cư
cao tầng và nhà biệt thự. Trong đề án nghiên cứu về tổng công ty nói về khu đô
thị mới bao gồm cả hai loại này nên vấn đề được tôi đề cập ở cả hai loại.
• Dự án chỉ được coi là hoàn hảo nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng kỹ
thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu tư không chỉ là chủ đầu tư.
Những đặc điểm trên được trình bày chi tiết dưới đây:
1.1.2.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới:
• Việc cải tạo nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc thường xuyên và
cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp ứng
được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hóa
diễn ra nhanh chóng. Do vậy việc mở rộng không gian hành chính ở các thành
phố lớn đặc biệt như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh,… cùng với việc hình
thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những trong nội
thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu.
• Sự ra đời của các khu đô thị giải quyết được các vấn đề sau:
o Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông,
sinh hoạt, môi trường tại đây.
o Có điều kiện thiết lập đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật
chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng cao.
o Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai.
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
10
Ta có thể thấy như ở Hà nội đã xác định được cho mình định hướng tổ
chức không gian trong những năm sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển
thì không gian sẽ được mở rộng theo hai hướng:
• Phát triển và mở rộng theo phía hữu ngạn sông Hồng: hướng này
bao gồm các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, và Thanh Trì tại đây là những khu vực
Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là những
khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 2.271,3 ha xây dựng. Khu đô thị mới mở
rộng phía hữu ngạn sông Hồng được phân ra.
o Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm trong quận Tây Hồ và một
phần nằm trong phía Nam Thăng Long): định hướng khu đô thị mới hiện nay xây
dựng đồng bộ phát triển theo các dự án.
o Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm trong khu vực phía Nam đường
Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới khu cây xanh và khu đầu mới
kỹ thuật.
o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển
trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng…
o Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư.
• Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có
khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là 1000
ngàn người với 12.820ha).
Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị
mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và
trong lâu dài.
Vũ Mạnh Hùng - Đầu tư 47B GVHD: TS. Trần Mai Hương
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét